1、住房租赁：板块介绍

从2015年的中央经济工作会议明确深化住房制度改革方向，首次提出发展住房租赁市场， 建立购租并举的住房制度，中国住房租赁市场自此步入发展的快车道。经过过去几年的快速发展和扩张，由专业机构运营的市场化的长租公寓已经发展成为住房租赁市场的重要组成部分，并逐渐实现更加规模化、规范化、集约化的发展；与此同时，作为中国住房租赁市场的关键组成部分，政策性租赁住房也得以快速建设并陆续投入使用⸺大量公共租赁住房的建设基本解决了低保、低收入住房困难家庭的居住问题，而面向大中城市的新市民和新青年的保障性租赁住房也在政策支持下加速发展。

租赁性住房一般包括市场化程度较高的长租公寓、及享受政策扶持的保障性租赁住房（含人才租赁住房）、公租房等。我国房地产市场体系的构建中，保租房为其中的重要一环。在2022年的政府工作报告中明确了“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这意味着我国房地产市场是以市场化商品房、保障性住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构已经明晰。

其中的保障性住房最初是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，后将针对新市民、青年人也纳入保障房范畴。

我国城镇租房家庭户占比约为21.1%，较美国等租赁市场发展较为成熟的国家仍有差距。机构认为我国的住房租赁市场主要由流动人口支撑，另外有少数本地人户分离的居民存在租房需求。根据我们的测算，全国租房人数为2.65亿人，占总人口的18.77%；租房需求合计9911万套、69.38亿平，其中95.6%来自于流动人口的租房需求，4.4%来自于本地人户分离的居民租房需求。由于各省份未披露平均租金，我们以各省份省会城市2022年的平均租金来代表该省的最高租金水平，以此计算出各省份的最大化租赁需求。加总可得，全国租赁需求为2.92万亿元。

2、住房租赁：住房租赁四种模式

第一类是最原始的C2C模式，即房东和租客直接交易的模式，存在较为严重的信息不对称问题，交易匹配效率较低。

第二类是在第一类模式基础上进化而来的C2B2C模式，即链家、我爱我家等房地产中介扮演房东和租客之间的桥梁，一定程度上减轻了信息不对称程度、提高了交易匹配效率。但住房租赁的信息不对称问题仍然突出，租客体验依旧较差，主要因为房源禀赋、房东需求、租客需求千差万别，匹配难度确实较大。

在此背景下，第三类B2C模式应运而生，住房租赁企业直接成为房东（重资产模式下）或二房东（轻资产模式下），通过输出标准化的房源和规范化的租赁合同，使得交易匹配效率进一步提升。

第四类模式相对独立，是政府主导的G2C模式，主要目的在于通过供应公租房、廉租房，满足低收入居民的基本居住需求，在目标租客群体方面与以上三类模式存在明显差别。

2017年以来国家大力扶持的住房租赁企业，以及各类研究报告、媒体报道所指的长租公寓企业，指的主要就是第三类模式中的B端企业。以下我们将对这类企业的商业模式、参与主体禀赋优劣展开分析。

尽管我国住房租赁企业的发展历史普遍不长，在业务开拓过程中，企业还是摸索出了多种经营模式。通常来说：根据租赁物业的权属性质和获取方式，可以将住房租赁企业分为重资产和轻资产两类；根据租赁物业的空间分布模式，可以将住房租赁企业分为集中式和分散式两类。重资产集中式扩张速度慢，但盈利能力强；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张速度快，但盈利能力弱；重资产分散式扩张速度慢，盈利能力一般，性价比最差，因此实践中较少出现。