1、房地产：板块介绍

地产可分为商业地产、住宅地产、工业地产、园区地产，以住宅地产最为常见。

2020年8月，房地产行业三道红线规定出台，开发商对于房地产市场、调控政策的预期快速传导至土地市场供需两端。政府供地收缩，企业拿地分化，龙头房企拿地集中度提升。机构预计在2021年地方政府债务到期压力及财政缺口增加的背景下，土地市场将回归常态化供应，龙头房企将引来量增价降的高质量拿地窗口期。

三道红线后，招拍挂市场拿地回落明显，100大中城市成交土地建筑面积增速持续回落。但从供需格局来看，土地成交回落的原因在于地方政府供应收缩导致。从数据上来看，由于2020年疫情的特殊环境，地方政府整体供应节奏相对靠前，3月后土地供应量大幅上升，供应土地建筑面积同比增长46%。在二三季度整体市场供应充分的情况下，四季度供地节奏快速放缓，10月及12月供应土地规划建筑面积同比下滑超过20%。驱动供应收缩的主要原因在于，地方政府主动收缩供给对冲开发商拿地意愿下行，带来的对土地成交价格的负面冲击。三道红线下，在经历了二三季度拿地市场快速复苏，房企端大量补库存后，四季度拿地意愿已经处于全年较低水平。三道红线政策出台进一步降低开发商拿地预期。

2、房地产：行业专用术语

1、住宅销售价格指数

住宅销售价格指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。中国住宅销售价格指数由70个大中城市的新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数组成。70个大中城市分城市的房屋销售价格指数由国家统计局统一对外发布，每月一次。发布内容包括分城市的新建住宅和二手住宅环比、同比、定基价格指数。

2、房地产开发投资

房地产开发投资是在一定时期内，房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营活动的单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）的投资完成额;不包括单纯的土地交易活动完成额。

3、商品房销售额

商品房销售额是区域市场中供求关系均衡的结果，是市场规模最直接的表现，也是当地经济增长率、流动人口等这些决定城市化速度及新移民的住房需求等因素的综合体现。

3、房地产：产业园区

产业园区是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。按照不同的角度有多种类型分类，根据玩转园区里的分法，最常见类型有：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。

4、房地产：物业管理

我国物业服务行业从1981年开始发展，21世纪以来，随着我国城镇住房制度改革力度的持续提升，居民消费升级大逻辑推动、行业政策持续鼓励，物业管理行业迎来飞速发展阶段。同时由于物业管理是典型的轻资产行业，不需投入大量资金，当前最重要的要素在于人，而非技术，行业门槛较低，也使得行业内物管公司众多，质量良莠不齐。2019年国内物业管理企业数量约有13.4万家，同比增长5.5%。

从服务业态看，当前物管公司的服务对象已经不再束缚于小区住宅，其专业的服务水平、全链条的服务体系、全委托的运营模式使得越来越多的非住宅领域也开始青睐物管公司进场，当前物管公司服务的领域已经拓展至商业、学校、医院、产业园、市政等方面。

5、房地产：房产中介

房地产中介服务，指在房地产开发销售环节中，提供咨询、经纪、评估等各项综合性服务的总称。广义来看，包括了二手房中介及新房中介两个细分行业，其中二手房中介服务主要包括了二手房的交易和出租，新房中介业务则包括了代理销售和渠道分销两类常见的服务模式。

从当前市场环境来看，存量房市场是一个潜在规模较大的行业，但行业并不成熟，头部公司市场占有率低、经营效率较低、中介费率恶性竞争、经纪人高流动率等问题在行业中十分常见。长期来看，伴随着房地产行业整体城镇化率进程达到平台期，存量房市场不断扩大，更多的城市存量房交易占比超过新房。目前市场集中度相对分散的竞争格局下，伴随着技术的进步以及商业模式的革新，优质的经纪服务机构将扭转无序的竞争格局，通过商业模式的不断创新，建立自身的竞争壁垒，不断扩大市场占有率。

6、房地产：城市更新

城市更新是对城市中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等已不适应现代化城市社会生活的地区进行更新，旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会的可持续发展。旧城改造面向旧城镇，旧厂房及旧村庄等，是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境。而棚改是针对城镇中不符合整体居住环境的危旧住房，通过消除危旧住房来改善片区居住环境，兼具完善城市功能以及改善城市环境的作用。总体来说，现在的城市更新包括旧城改造、棚户区改造。旧城改造是当代城市更新的一种形式，棚户区改造属于广义的旧城改造范畴。

城市更新流程通常包括申报与立项阶段、规划编制与审批阶段、实施阶段、利益分配阶段四大环节。申报与立项阶段中较为核心的两个步骤是意愿征集和划定城市更新单元，二者能否达到各个城市更新政策的要求是立项成功与否的关键。在规划编制与审批阶段，城市更新的细化要求和专项规划被制定，城市更新的目标和责任被具体落实。而实施阶段将长期的更新愿景转化为公共和私营部门之间的财务、合同和体制关系，是确定更新项目主导力量和运作机制的关键所在。利益分配阶段也是政府、原权利人和市场三者之间的利益博弈环节，核心部分为地价计收和地价补缴。

7、房地产：集中供地

国家自然资源部发布了住宅用地分类调控文件，规定2021年包括北上广深4个一线城市，18个二线城市要实现住宅用地供应的两集中，一是集中发布出让公告，二是集中组织土地出让，全年中公告或出让的次数是不不超过三次。

机构认为相比以往土地逐块成交，集中放量供应在土地交易期内大幅增加供应，在入地出让保证金制度下，对于部分热点城市热点地块的土地竞拍起到了分流的效果，开发商更加注重以合理的价格获得合理的土地资源，土地市场回归理性，地价增速有望放缓。同时，由于拿地节奏和进度上的影响，历年一季度开发商拿地意愿较强，四季度拿地意愿较弱，导致一季度土地价格快速上升而四季度流拍土地增多的情况，在两集中的新政下也能得到一定的缓解，土地资源的配置进一步优化。

自2019年以来，申万房地产行业毛利率水平自2019年年中的高点28.7%持续下滑，2020年3季度行业毛利率下滑至23.8%，主要由于2017年的高价地项目进入结算周期。而伴随着2018年后房地价差的改善，以及“两集中”政策下对于未来热点城市房地价差的进一步改善，头部房企盈利能力将会边际修复，带动地产股估值企稳回升。而在“两集中”新政后，边际改善的房地价差将会驱动开发商盈利能力的修复。

8、房地产：两会政府工作报告

2021年3月5日，国务院发布政府工作报告，其中关于房地产的直接表述为“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

政府工作报告对房地产的表述延续之前“以稳为主”的基调，强调“房住不炒”，较去年增加了“三稳”政策。从2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”开始，政策基调一直是“稳”字当头，今年“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，前两次分别在2020年和2018年，显示出政策的连贯性和中央对稳定房地产市场的决心。从2020年开始，房地产长效机制在加速完善，现在已经形成从房企、银行、土地三方面对市场进行监测和调控的政策闭环，预计在未来很长的一段时间内“稳”市场的政策目标不变，不断的动态调节市场将成为常态。

9、房地产：产业链

10、房地产：产业链代表公司