▍上海政策出台5个多月，深圳政策出台3个多月后，北京房地产市场宽松政策落地。

2026年8月7日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，优化住房限购政策、完善房屋赠与政策、加大住房公积金支持力度等。和上海政策工具类似，但本次北京政策力度更大，一线城市呈现波浪式政策宽松的态势。

▍同样显著提升公积金贷款额度，但北京政策出台后公积金最高可贷额度略超上海。

北京政策规定，夫妻双方均为缴存人的，首套/二套公积金贷款最高额度分别为240/200万元，且在符合一定条件下，最高可以上浮100万元，即最高贷款额度可达340万元（上海/深圳/广州目前最高额度分别为324/351/360万元）。根据北京公积金中心发布的年报数据，2025年底，北京公积金缴存余额8,958亿元，贷款余额5,023亿元，个贷率为56.1%。我们认为，新政可以有效提升公积金的使用效率，支持居民的置业需求，降低居民的购房资金成本。

▍放松限购力度和上海基本一致，但又在此基础上进一步放宽了房屋赠予政策。

政策提出非京籍在五环内购买商品住房的门槛从2年社保/个税调整为1年社保/个税。限购政策优化后，全市范围内购房门槛仅为1年社保/个税，限购放松进度基本与上海、深圳同步（分核心区非核心区，并将限购要求的稳定居住年限放宽到1年）。但北京在此基础上更进一步。父母将家庭名下本市商品住房赠予子女的，不核验子女的购房资格。父母将房屋赠予子女需要缴纳契税，且未来房屋可能有更高的个人所得税负担，不会是一种普遍的情形，但仍是政策放松的一小步。

▍参考上海政策出台经验，预计北京低总价的住宅成交开始活跃，并有望进一步透过真实需求，夯实房价底部。

2026年3-7月，上海二手房网签套数累计同比增长19.2%（同期北京则9.6%）。一季度，上海市场受益于公积金贷款额度的增加，低总价房屋成交更加活跃，二季度开始则改善链条开始启动。根据冰山指数，2026年8月初上海房价同比-5.3%，较之年初-12.9%显著收敛——房价的止跌和限购放松，公积金贷款政策宽松是分不开的。根据CREIS，2026年6月北京二手房成交结构中，总价500万元及以下的成交占比达到73.3%。我们相信，进一步放开限购和增加公积金贷款额度，对北京市场的积极影响，可以参考2026年一季度上海市场的经验。

▍风险因素：

市场复苏进度不及预期的风险；房地产市场进入淡季风险；一线城市市场容量有限，企业纷纷聚焦一线可能推动地价略高。

▍投资策略：

2026年以来核心城市二手房挂牌下降，租售比变得更为合理。一线城市波浪式推出政策，更有助于市场回暖，尤其是低总价段住房交易的率先回暖。市场需要高品质的住房开发和服务，但不是新一轮的高周转和高供给。产业链有望随着一线城市的房价止跌而逐步稳住，行业的参与者仍面临分化的局面