摘要：

26年上半年基本面回顾：26年上半年房地产量、价数据走势呈先升后降，6月以来成交量及价格等数据边际走弱。成交量方面，26年上半年新房及二手房销量同比增速整体呈先升后降走势，5月新房销量同比转负，6月二手房销量同比增幅开始收窄；价格方面，26年上半年二手房价指数环比增速先升后降，6月份环比增速由正转负。

基本面及政策展望：当前进入二手房显著去库存阶段的前提条件或尚不充分，当下关注存量政策落地，判断增量政策的观察窗口期或在四季度至明年上半年。基本面方面，当前挂牌量维持高位震荡，截至26年6月末49城二手房存续挂牌仅较25年末下降2%。同时，50城租金收益率和房贷利率平均仍有约44 BP差距，判断当前进入二手房显著去库存阶段的条件或尚不充分。

政策方面，复盘24年“924”一揽子政策出台的节奏，判断从经济指标数据转弱至政策出台或有一至两个季度的观察期。在6月房价由涨转跌的情况下，结合二手房进入显著去库存阶段的前提条件尚不完备这一判断，判断四季度或开始进入增量房地产政策的重要观察窗口。

房地产及产业链数据预测：基于支持性政策逐步介入以及净租金收益率和房贷利率利差进一步收窄推动需求逐步企稳等假设，预计26年/27年销售面积同比分别-9%/-6%，销售额同比分别-12%/-7%；基于上述销量预测，预计26年/27年新开工同比分别-22%/-20%；竣工面积同比分别-14%/-12%；房地产投资同比分别-15%/-12%。

板块配置建议：当前房地产股票具备“赔率”优势，建议三季度中下旬开始加大对房地产股票的配置。综合复盘海外和国内，我们认为房地产板块的配置机会分为两个阶段：第一阶段的目标是期望看到二手房去库存，甚至是显著的去库存（例如二手房存续挂牌量单月下降5%或自高点累计下降30%），第二阶段的目标是期望看到价格回升。当前行业前5名房企调整后PB平均约0.7倍，距离第一阶段目标价仍有22%上涨空间。

基于（1）向上取上述第一阶段目标估值作为潜在上涨空间参考、（2）向下取房价进一步下跌15%情况下的保守估值作为潜在下行压力参考，当前房地产股票 “赔率”优势大于今年1-2月和4-5月两轮反弹前。若出现催化因素带动“胜率”提高，则期望收益或将快速提升，板块配置价值凸显。而潜在催化因素包括但不限于：（1）政策预期变化、（2）基本面改善预期、（3）市场风格切换带来增量资金。6月板块股价回调后头部房企平均临界胜率水平一度降至9%，接近2024年“5.17”和“9.24”两轮反弹前（均为8%），当前临界胜率约17%，也低于今年1-2月和4-5月两轮反弹之前（分别为19%、27%）。结合增量政策观察窗口在四季度至明年上半年的判断，我们认为三季度中下旬开始或可逐步加大对地产板块股票的配置。

标的层面，