2026.06.25

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作者 | 第一财经 郑娜

深圳宝安区以一宗超百亿地块为6月土拍画上句点。

6月25日，深圳宝安区新安街道A002-0113宅地正式出让，历经351轮线下竞价，保利发展战胜中海、华润 招商、建发三个竞买者，以105.1亿元总价摘得地块，溢价率达到99.05%，成为年内第三宗近乎翻倍的成交地块，并以87924元/平方米的成交楼面价创下宝安区新高，亦成为深圳涉宅用地成交楼面价第三。

（地块所在区位）

与南山、前海地块相似，这块赢得房企热抢的宝安地块同样极具稀缺性。

从地块指标来看，土地面积约3.73万平方米，规划建筑面积11.95万平方米，容积率低至约3.19。克而瑞深圳表示，这一超低的容积率，不仅低于附近在建新盘，更是目前宝安中心区挂牌出让涉宅用地中容积率最低的一块，地块纯粹的居住属性与低密规划，为其奠定了打造高端改善住宅的坚实基础。

从区位来看，地块西侧紧邻海岸线，直面腾讯全球总部企鹅岛，是宝中西组团稀缺的一线海景宅地；在宝安中心区立体交通枢纽辐射圈内，周边集聚了高端商业文娱体、各类优质教育医疗配套，并兼得滨海景观与科技产业辐射，是宝安中心区核心地段稀缺优质宅地。

该地块南侧即是近日热卖的豪宅项目深圳观潮府项目。项目地块于2025年出让时同样引发了多家企业参拍，由华润&招商以总价86.4亿元、溢价超34%摘得，在今年4月以约14.7万元/平方米的备案均价开盘入市，两开两罄，市场热度颇高。

上述项目内部人士向记者表示，深圳观潮的客群地域属性极强，以宝安中心区及周边的地缘改善客户为主。这批客户长期生活、工作在宝中，亲历了片区从“规划蓝图”到“城市封面”的完整蜕变，对区域价值有深度认同。

这类地缘客户积累起来的庞大存量改善需求预计将构成新项目购买力基本盘。

克而瑞深圳表示，宝中片区早期开发的住宅项目楼龄普遍超过十年，建筑风格、园林设计、智能化配置等已与当前新一代“好房子”标准存在明显代际差距，激发了大量原业主“以旧换新、就地升级”的置换冲动。同时，区域内的企业主、高管及专业人士群体，对于居住空间的需求已从功能满足转向对纯粹圈层、低密环境等的追求。

这样一宗“王炸”地块未来又会以怎样的价格呈现？亿翰智库认为，对比深圳观潮项目在2025年拍出约5.9万/平方米的楼面价，此次出让地块的楼面价直接跳涨近2.9万/平方米，涨幅近50%。考虑到建安成本与合理利润，未来入市价格或将突破18万/平方米，宝中房价天花板有望被彻底重塑。

整体来看，深圳6月土拍“地王”频出，南山、前海、宝中地块楼面价均创区域新高，三宗地块共收金超198亿元。房企对核心区域地块争夺的意愿越来越高。

深圳中原研究中心认为，这一方面是深圳楼市持续分化，核心区域优质产品市场认可度高，去年底以来深圳顶豪产品的热销给开发商带来更多信心；另一方面，核心区域优质地块稀缺，进一步加剧了市场竞争。