新房方面，本周（5.23-5.29）景气度下行趋缓，47城新房成交面积录得345.8万平方米，环比增加6.5%，同比降幅收窄至-16.4%。当前新房销售整体延续开年以来的弱势行情，但城市间分化有所加剧。本周一、二、三线城市新房成交面积同比分别为10.0%、-21.5%、-23.9%。

当前新房市场同时存在两类产品，一类是新规后的“新好房”，由于其通常具备较强的产品力，去化率普遍较高；另一类则是旧规下的“老现房”，部分房产的开发逻辑是投资品而不是消费品，导致其与当下购房者的需求存在错配，去化往往较为困难。

往前看，多数房企选择采取聚焦核心城市的战略，预计未来高能级城市的核心区域将不断有产品力较好的新房问世，新房销售面积仍将保持正增长，而低能级城市的新房市场预计以去库存为主，新房销售或仍承压，这也意味着未来城市间的分化将持续加剧。

二手房方面，本周（5.23-5.29）景气度底部企稳，22城二手房成交量好于过去5年历史同期，同比延续正增长，录得20.2%。从更加领先的实时成交数据看，“小阳春”以来二手房的改善仍在延续，5月同比增速为23%。从代表供给侧压力的挂牌量变化看，5月以来挂牌量延续回落，环比-0.1%，同比-0.5%。

政策方面，本周《城市更新“十五五”规划》发布，明确“到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效”。此外，继上海之后，广州也宣布收储核心城区“老破小”，即广州环城高速以内、建筑面积不高于70平方米、收购对价不高于300万元，此举既有助于打通置换链条，也有助于推动城市更新，预计未来将有更多的核心城市出台相应举措。

如果重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超预期。

宏观经济超预期下行，或导致居民预期再度转弱，拖累房地产市场止跌节奏