化工仓储领域正迎来存量资产盘活的密集动作。

近日，密尔克卫智能供应链服务集团股份有限公司发布公告，公司拟以持有的6个仓储物流基础设施项目作为底层资产，开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）申报发行工作。拟发售总金额12.92亿元，封闭期40年。

密尔克卫表示，发行基础设施REITs，既是响应国家盘活存量资产、创新投融资机制的政策导向，也能打通仓储物流资产全生命周期发展模式与投融资通道，构建投资良性循环。此举不仅有助于公司拓宽融资渠道、优化资产负债结构、提升资产运营效率，更能强化其在化工供应链赛道的核心优势，助力企业长远稳健发展。

若本次REITs成功发行，还将有效帮助企业降低负债水平、补充经营现金流。据密尔克卫2025年年报数据，公司年末总负债154.73亿元，资产负债率74.47%，账面货币资金为14.3亿元。

而这并非个例，早在3月16日，宏川智慧便公告拟以部分下属公司持有的仓储物流基础设施项目为标的资产，申报发行公募REITs。

根据公告，宏川智慧拟申报发行的公募REITs暂命名为“华泰紫金宏川封闭式基础设施证券投资基金”，上市场所为深交所，宏川智慧作为原始权益人，将与华泰证券（上海）资产管理有限公司合作，以旗下部分码头、储罐等基础设施作为底层资产开展申报发行工作，拟入池标的资产主要经营收入包含码头储罐综合服务、中转及其他服务等。

对于发行REITs的影响，宏川智慧表示，此举是公司积极响应证监会关于推动REITs市场高质量发展相关政策号召的重要举措，有助于推动公司存量资产价值释放，实现资产经营提质增效，同时进一步拓宽融资渠道，盘活存量资产的同时优化资产结构，为公司可持续发展注入新动能。

密尔克卫2025年财报显示，2025年全年实现营业收入133.35亿元，同比增长10.04%；归母净利润6.27亿元，同比增长10.86%；经营活动现金流净额7.52亿元，同比大幅提升56.11%。全球业务布局持续完善，核心客户结构稳定，整体仍处于上升通道。

但亮眼增长的背后，重资产带来的压力已日渐显性化。伴随仓储网络扩张、全国网点铺开与海外布局推进，公司资产规模快速攀升。截至2025年末，总资产突破207亿元，负债压力同步加大，全年财务费用1.75亿元，同比大增32.26%，利息支出持续侵蚀利润。与此同时，仓储业务毛利率下滑4.91个百分点至39.40%，新仓库折旧增加、市场租金上行空间收窄，资产回报率开始承压。

租金收入的变化决定于项目出租率与租金水平表现。

从出租率来看，7只REITs期末出租率维持在90%以上，其中5只达到95%以上，仍位于较高位水平；华夏深国际REIT、中金普洛斯REIT出租率出现明显下降，仅分别为85.51%、86.72%。

从租金水平来看，除红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT外，其余REITs平均租金均出现同比下降，且降幅均在6%以上；不过，从环比来看，7只REITs租金环比企稳或回升，仅3只REITs租金下降，除南方顺丰物流REIT外，其余2只环比降幅较低。