降息注入需求企稳“强心针”

5月7日，央行国新办新闻发布会宣布下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%；降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步调整。

本次政策利率调整有望推动5年期LPR稳步下行，公积金贷款利率一次性大幅调降25bp为商贷利率锚定较充足调降空间（0.1-0.25bp）。从可比指标看，截止25Q1末，一线城市租售回报率及10年期国债收益率均值分别约1.65%、1.81%，较5年期LPR及公积金贷款利率差值分别为195、120bp，差值较24年初分别收窄72、37bp。本次调整后，房价相关可比收益率差值将继续收窄，增强购房者信心、利好行业需求侧量价进一步趋势企稳。

新模式融资配套“箭在弦上”

5月7日，国家金融监管总局于国新办发布会表示，近期将加快出台与房地产发展新模式适配的系列融资制度；加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。5月9日，央行于25年一季度货币政策执行报告指出，下一阶段将拓宽保障性住房再贷款使用范围，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。

从涉及政策路径看，围绕在1）收储层面：保障房再贷款使用范围的扩大，有利于继续提升地方政府及银行端申请使用积极性，提升“去库存”速度；2）房地产开发层面：在白名单常态化机制及预售资金封闭流转机制基础上，对于企业融资支持力度存在优化可能，尤其是对“现房销售”及“好房子”等政策支持型项目的倾向性扶持；3）城市更新层面：城中村改造加力实施亟待匹配具实操性、创新性的融资制度以解决“资金平衡”等痛点问题。上述政策方向中，有关保障房再贷款扩围表述已较为清晰，且收储为“止跌企稳”重要抓手，短期或仍是行业政策聚焦点。

向“现房销售”过渡仍需时间

近期“现房销售”市场关注度提升。从政策层面来看，中央与地方已形成合力，持续为现房销售试点提供支持。根据中指研究院不完全监测，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。

从顶层设计看，摒弃“三高”、逐步推进商品房预售制逐步向现房销售过渡是房地产发展新模式的重要趋势。根据国家统计局披露数据，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。短期视角看，推进现房销售对企业的IRR及净利率产生影响；房价波动走势背景下，企业回报周期变长或一定程度影响土地投资积极性和土地财政收入；但长期视角看，“现房销售”保护购房者利益的同时，也符合行业平稳、健康、高质量的发展趋势。从受益角度看，自身产品、资金及管理运营能力较强的房企优势有望扩大化，加剧马太效应；考虑行业基本面呵护基调，我们预计短期仍以试点扩大化、新老划断等形式过渡推进。

1.1.投资建议

标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：招商积余、保利物业、中海物业、华润万象生活、万物云；5）中介企业：贝壳(和海外组联合覆盖)、我爱我家。

2.1.新房市场

5月3日-5月9日，60城商品房成交面积为189万平，移动12周同比增速为 3.27%，增速较上期下降1.33pct；月度同比-19.84%，相较上月下降2.60pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为54、116、19万平，移动12周同比增速分别为 14.43%、 0.45%、-3.95%，增速较上期分别变化-2.34pct、-1.03pct、-2.07pct，与历史相比，三线及以下降幅扩大，一线二线增幅收窄。

2.2.二手房市场

5月3日-5月9日，17城二手房成交面积为142万平，移动12周同比增速为 42.52%，增速较上期下降3.31pct；月度同比-12.90%，相较上月下降29.72pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为33、100、9万平，移动12周同比增速分别为 50.28%、 40.70%、 32.52%，增速较上期分别变化-6.19pct、-2.96pct、 4.05pct，与历史相比，三线及以下增幅扩大，一线二线增幅收窄。

2.3.土地市场

4月28日-5月4日，全国土地成交建筑面积为1140万平，滚动12周同比增速为-10.71%，较前期下降0.68pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为82、641、417万平，滚动12周同比增速分别为-2.49%、 1.73%、-17.08%，增速较上期分别提升-1.12pct、 2.14pct、-1.92pct，与历史相比，一线、三线成交建面降幅扩大，二线增幅扩大。

全国土地成交金额达到324亿元，滚动12周同比增速为 4.83%，较前期上升5.12pct。其中，一线、二线、三线城市分别为38、240、46亿元，滚动12周同比增速分别为7.65%、20.04%、-18.83%。

全国土地成交平均溢价率为12.37%，滚动12周同比增速为 5.80pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为16.97%、13.12%、5.25%，滚动12周同比增速分别为8.73pct、6.75pct、-0.72pct。

2025年5月4日-2025年5月10日，房企共发行境内债券8只（其中8只为国企发行），境内债发行金额合计24.6亿元（部分债券未公开披露发行金额或数据缺失）。

2025年5月（数据截至2025年5月10日），地产债境内、境外债券发行额分别为58.14亿元、0亿元，当月偿还额分别为279.83亿元、237.61亿元，本月境内、境外债券净融资额分别为-221.69亿元、-237.61亿元。

4.1.行业涨跌与估值情况

4.1.1.A股市场

本周申万房地产指数 0.41%，较上周提升3.45pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数1.59pct。A股涨幅前三个股分别为亚太实业 21.26%、德必集团 18.61%、南国置业 16.30%；跌幅前三个股分别为滨江集团-6.37%、新城控股-5.47%、莱茵体育-4.00%。

4.1.2.H股市场

本周Wind香港房地产指数-0.05%，较上周下降0.40pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.66pct；克而瑞内房股领先指数为-3.03%，较上周下跌1.99pct。H股涨幅前三个股分别为力高集团 80.00%、金地商置 15.06%、建业地产 15.00%；跌幅前三个股分别为远洋集团-13.66%、旭辉控股集团-12.28%、中骏集团控股-10.48%。

1)行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；

2)行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；

3)因城施策力度不及预期。