近日，青农商行（002958.SZ）因为拖欠503万元物业费被起诉事项引发市场关注。

拖欠503万元物业费的背后，是银行、开发商、物业公司三方之间的利益博弈。

天眼查显示，青农商行涉及的司法案件多达1537件。

根据青农商行披露，截至2025年6月末，该行尚未了结的诉讼仲裁案涉案金额合计近25亿元。

诉讼缠身的背后，是青农商行内控不足、信贷投放不审慎。

青农商行还存在资产质量不高、信贷投放增长缓慢、增利不增收等短板。

备受关注的是，尽管该行房地产贷款规模有所压缩，但不良贷款急剧攀升。2025年上半年，其房地产不良贷款率高达21.32%。

备受市场关注的青农商行拖欠物业费一事，是该行买房踩雷之痛。

根据媒体报道，截至2025年12月8日，青农商行欠华海物业公司物业费339.81万元、水电费17.05万元、车位管理费146.16万元，合计503.02万元，因欠物业费，该行被华海物业起诉。

物业费始于2017年9月，华海物业与青农商行签订了《物业服务合同》，华海物业为青农商行位于天安时代广场的房产提供物业服务。但2018年初，青农商行启动装修后不久便陷入停滞，该区域长期闲置，物业费自此开始拖欠。

青农商行的房产装修为何停滞，为何拖欠物业费？青农商行试图将支付物业费与房产开发商的纠纷捆绑，以求“一次性”“彻底”解决。

天安时代广场的开发商是山东天安置业有限公司（以下简称“天安置业”），青农商行正在跟天安置业打官司。

天眼查显示，青农商行作为原告，起诉了天安置业，要求被告涤除名下天安时代广场103户、202户、301户、401户抵押权，并协助其办理上述房屋产权及30个地下车位产权转移登记至其名下；原告支付13.35万元违约金，并确认剩余总房款中的430万元原告不予支付。

青农商行在购入天安时代广场1-4层房产后，产权证一直难以办理，且该项目此前经历了借贷纠纷、土地纠纷、股权争斗等多重历史遗留问题。

如今随着房价下跌，天安置业深陷司法诉讼，名下土地和房产多次被查封。面对如此局面，青农商行试图通过诉讼完成房产过户手续，同时不予支付剩余购房款。

青农商行提起的诉讼将于5月份开庭审理。

一方面，拖欠物业费，另一方面，购买的房产尚未过户，剩余购房款尚未支付，青农商行的无奈利益博弈能否如愿，尚待法院判决。

青农商行诉讼缠身。天眼查显示，截至目前，青农商行的诉讼多达1537件，其中，作为原告的诉讼超过90%

在2025年半年报中，青农商行披露，期末，该行尚未了结的诉讼仲裁案涉及本金金额为24.78亿元。其中，作为原告尚未了结的诉讼仲裁案涉及本金金额23.08亿元，作为被告尚未了结的诉讼仲裁案件涉及本金金额1.70亿元。

值得一提的是，青农商行还曾被列为被执行人。2025年9月，青岛市崂山区法院判定青农商行为被执行人，执行金额36.8万元。2025年10月、11月，青农商行北宅支行、黄浦江路支行、自贸区支行等均出现在被执行人名单中。

执行标的不大，作为资本实力雄厚的上市银行，被法院列为被执行人，这在A股银行中并不多见。

从不良率来看，截至2025年三季度末，该行不良率虽较年初下降0.06个百分点，但仍高达1.73%。

根据国家金融监督管理总局于2025年11月14日发布的官方数据，2025年三季度末，中国银行业商业银行（法人口径）不良率为1.52%。青农商行的不良率明显高于行业平均水平。

在A股农商行中，青农商行的不良率高居榜首。2025年三季度末，A股10家农商行中，沪农商行、江阴银行、张家港行等7家农商行不良率均不到1%，超过1%只有渝农商行、紫金银行，其不良率分别为1.12%、1.35%。

目前，青农商行尚未披露2025年年度报告。

从半年报披露的数据看，截至2025年6月末，该行不良贷款余额为47.70亿元，不良贷款率为1.75%。其中，房地产行业不良贷款余额20.95亿元，占该行不良贷款余额的43.92%，占公司贷款不良余额的61.54%。

该行公司贷款不良率1.95%，其中，房地产行业不良率高达21.32%，较2024年末的7.17%呈暴增之势。

由此可见，房地产行业的不良贷款及不良率推高了青农商行的不良贷款余额及不良率。

青农商行解释称，房地产业不良贷款增加，主要因个别贷款风险暴露形成不良正在处置过程中。

青农商行压降了房地产行业贷款。截至2025年末，该行房地产行业贷款余额为98.25亿元，占比5.62%。2024年，房地产行业贷款余额及占比分别为119.23亿元、7.04%。

贷款集中度同行中偏高。截至2025年三季度末，青农商行单一客户贷款集中度4.43%、单一集团客户授信集中度9.30%，均符合监管标准，但最大十家客户贷款比例达36.59%，且较2024年末的40.10%有所下降，但仍处于高位。A股农商行中，青农商行的贷款集中度是最高的。

青农商行的风险抵御能力也较弱。截至2025年9月末，该行拨备覆盖率为250.44%，较2024年末微降0.09个百分点。

在A股10家农商行中，该行拨备覆盖率仅高于紫金银行，位居倒数第二，远低于常熟银行无锡银行超过400%的拨备覆盖率。

值得一提的是，青农商行的资产质量与原股东“巴龙系”的债务危机有关。

作为该行改制时的原始股东，巴龙集团及其一致行动人合计曾持股7.2%，位列第三大股东，随着债务危机发酵，其持有的青农商行股份自2023年5月起持续被司法拍卖，截至2025年5月已出现8次流拍记录。

青农商行曾向“巴龙系”发放大额贷款，其中3.5亿元贷款已成为不良资产。

截至目前，青农商行尚未披露2025年年度报告。前三季度，该行实现营业收入80.28亿元，同比下降4.92%；实现归母净利润33.18亿元，同比增长3.57%。

从单个季度看，2025年第一、二、三季度，青农商行实现的营业收入分别为30.57亿元、26.95亿元、22.76亿元，第一季度同比微增0.99%，第二、三季度同比下降4.84%、11.91%。营业收入连续两个季度下降，且降幅持续明显扩大。

归母净利润方面，第一、二、三季度，青农商行实现的归母净利润分别为11.82亿元、9.53亿元、11.83亿元，同比增长7.97%、2%、0.72%，连续三个季度增长，但第二、三季度的同比增速连续放缓，盈利增长动力明显不足。

营收下降利润反而增长？这与利息净收入与投资收益相关。

2025年前三季度，尽管利息收入略有下降，但受益于利息支出减少，该行利息净收入为55.09亿元，增加1.11亿元。公司投资净收益15.74亿元，同比增加3.87亿元。

不过，该行公允价值变动净收益只有0.78亿元，较上年同期的9.42亿元下降91.70%。这与债券市场波动相关，2024年是债券牛市。

投资净收益、公允价值变动净收益等不稳定，说明该行业绩增长依赖投资收益不能持续。

对归母净利润最大的贡献是该行信用减资损失大幅减少。2025年前三季度，该行信用减值损失为20.53亿元，同比减少8.83亿元，下降幅度为30.14%。公司解释，主要是贷款减值损失减少。

值得一提的是，2025年9月末，青农商行总资产5099.20亿元，首次突破5000亿元大关。不过，青农商行资产规模增长，并非核心信贷业务自然增长，而是依赖于收购村镇银行。

如2025年8月，青农商行一口气吸收合并金乡蓝海村镇银行、平阴蓝海村镇银行、日照蓝海村镇银行等三家村镇银行。截至2025年3月末，这三家村镇银行总资产合计为54.32亿元。

青农商行的核心业务信贷业务增长乏力。截至2025年9月末，青农商行发放贷款和垫款总额为2681.22亿元，较2024年末仅微增0.58%，显著低于同期该行资产总额3.01%的增幅。

2025年底，47岁的梁衍波空降青农商行，出任掌门人。当下的青农商行，多重经营与风控问题交织，如何破局突围，将是年轻的金融“老将”梁衍波需要直面的挑战