“控增量”下投资端仍在探底，去库存成效初显

1-3月房地产投资端仍在探底，开发投资当月同比降幅小幅扩大，新开工当月同比降幅有所收窄。开发投资累计同比-11.2%，其中3月降幅11.3%，较1-2月扩大0.2pct；新开工面积累计同比-20.3%，其中3月降幅17.4%，较1-2月缩小5.7pct；竣工面积累计同比-25.0%，降幅较1-2月缩小2.9pct。截至3月，全国施工面积同比-11.7%，跌幅较上月持平。库存端，3月末商品房待售面积同比-0.1%，迎来自2022年以来首次同比负增长。整体来看，投资端指标同比降幅维持两位数，“控增量”依然是政策核心思路之一，结合自然资源部38号文发布，我们认为投资端指标的下行仍具有持续性。而通过控增量实现去库存，在全国范围内已经初显成效。

销量跌幅收窄而价格边际企稳，一线城市房价转涨

销售端边际改善，1-3月商品房销售面积/金额同比-10.4%/-16.7%，其中3月同比分别为-7.4%/-13.3%，较1-2月分别收窄6.1/6.9pct；3月单月销售修复动能增强，市场复苏动能持续积聚。价格端呈现“一线回暖、二三线收敛”格局，3月70城新房/二手房价格指数环比均为-0.2%，跌幅较1-2月收窄0.1/0.2pct。分城市能级来看，一线城市新房/二手房价环比分别由1-2月的持平/-0.1%转为 0.2%/ 0.4%，其中，北上广深环比分别上涨0.6%/0.4%/0.2%/0.4%；二、三线城市二手房环比分别-0.2%/-0.4%，降幅分别收窄0.2/0.1pct。3月房价整体迎来二阶导转正，我们认为市场的自发性复苏对于行业整体企稳具有长远意义。

房企现金流状况待改善

销售额绝对值偏弱背景下，房企现金流仍待改善。1-3月房企到位资金同比-17.3%，其中3月-18.7%，较1-2月扩大2.2pct，具体来看：国内贷款累计同比-23.7%，降幅较1-2月扩大9.8pct，自筹资金累计同比-5.3%，降幅较1-2月收窄0.6pct，企业自主造血能力稳步修复。定金及预收款同比-20.1%，降幅较1-2月收窄1.4pct；个人按揭贷款同比-34.6%，降幅较1-2月收窄7.3pct，销售回款指标跌幅收窄，但仍处双位数下滑区间，短期而言因销售规模仍在收缩，房企仍面临一定现金流压力，从二手房量价边际改善至房企销售修复尚需时日。

风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。