广州市规划和自然资源局印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，贯彻落实了《国务院关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案的批复》，完善土地要素市场制度和规则，破除阻碍土地要素自由流动和高效配置的体制机制障碍。

▍工商业用地市场化配置改革可能考虑的因素。

土地资源作为重要的生产要素，其配置效率的提升对宏观经济意义重大，但相关改革所需要考虑的因素众多，我们认为可能包括如下要点。1）城市的内涵式发展，避免摊大饼，铺大摊，对建设用地实行总量控制，避免资源浪费，向存量和闲置要效益；2）避免增加企业负担，市场化配置改革总体着力于鼓励工商业企业发展；3）坚持先规划后建设，强调规划的前置性和权威性，但又兼顾社会对空间需求的动态变化；4）保证必要的地方政府性基金收入；5）围绕产业，企业，社会的总和需求，顺应产业发展导向，厘清土地资源市场化配置中的不确定性因素。

▍改革探索了工商业使用权续期的规则。

《指导意见》明确工业、商服用地土地使用权续期计收土地出让金标准，即工业用地在产业导向为鼓励或允许的前提下，以年化的基准地价的七折乘以用地面积来计算，商服用地在投资强度达标的前提下，以年化的基准地价的七折乘以建筑面积来计算。我们认为，大多数工商业土地使用权期限还有10年以上，工业用地使用者可以结合释放产业发展空间，提升工业用地容积率等政策，申请土地使用权续期。商服用地则可以结合调供需、优配比的政策，及项目实际情况申请续期。

▍存量工业用地容积率有提升空间，土地资源服务实体经济发展。

《指导意见》明确了工业用地的弹性供应，充分考虑了产业集聚的配套服务设施需求，更鼓励已供应工业用地适当提高容积率。存量工业用地容积率的提升，对于高效率服务实体经济有利。

▍商服用地则侧重供需关系平衡。

《指导意见》把地价和自持比例挂钩，既对新产业的自用办公等用地价格提供了优惠，又便利了具备招商引资能力的主体引入中小企业，提供租赁用房，繁荣产业集群，推动企业集聚。政策支持存量商办用于保障性租赁住房，支持利用商办空间支持康养服务，不仅顺应了特大城市人口结构变化的趋势，更有助于消化一部分商办楼宇供给，降低空置率，稳定租金。改革还支持产业用地弹性兼容，即B1商业用地和B2商务用地，W1(物流仓储)和M1(工业用地)的混合利用。商业零售用途和商务办公用途在空间上的相互兼容，有助于消化一批市场需求不足的写字楼用地，推动经营性不动产市场稳定。

▍地下空间地价支持，探索土地短期开发利用，宏观上提升土地资源配置效率，微观上也助力空间运营能力强的经营主体。

《指导意见》明确的广州地下空间的土地出让金计收标准是全国最低的之一。即地下一层比例10%，地下二层比例5%，地下三层及以下不计收，并支持地下空间单独确权。这实际上有助于减轻商服用地的成本负担，提升商业零售等项目的NOI和社零贡献。此外，政策支持土地的短期开发利用，支持项目周边涉及的零星地，边角地等利用，支持低效工商业用地的成片改造，更为具备城市更新经验，空间运营提效能力的企业拓展业务奠定了制度基础。

▍风险因素：

从地方的试点到全国立法，尚需要提炼制度成果，形成可复制经验，我们不能将一城一地的政策解读为全国适用的法规；无论是工商业土地容积率的提升还是商服用地的弹性兼容，也都要考虑消防、应急、防灾和交通的要求；部分空间运营能力低下的土地可能存在贬值风险。

▍投资策略。

我们认为，中央规定的试点区域，都可能持续探索土地资源市场化配置改革，并形成类似广州，但具体而言又有所不同的指导规定。从大方向而言，我们认为在城市内涵式发展，土地集约化利用的大背景之下，具备空间运营提效和服务口碑的企业最为受益。当然，拥有核心区域优质经营性不动产资产的企业也长期受益于制度改革。