近日，上海市中心新天地安达仕酒店将被“0元收购”引关注。日前，京投发展宣布以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕酒店有限公司（下称“上海礼仕”）45%股权，同时以3500万元受让复地（集团）股份有限公司对上海礼仕的2.09亿元债权。交易完成后将全资控股上海礼仕，其核心资产正是上海新天地的五星级安达仕酒店。资料显示，安达仕酒店，是凯悦集团旗下的五星级酒店，也是安达仕品牌在亚洲开设的第一家门店。位于上海黄浦区嵩山路88号，地处新天地核心商圈，紧邻淮海路高端购物区。酒店共28层，有307间豪华客房及套房，最小客房面积约41㎡，套房面积在80-409㎡不等。值得注意的是，此前该酒店三次易主，2015年香港瑞安房地产引入安达仕品牌运营，2018年浙商财团接盘；2024年曾挂牌23亿元出售。
京投发展此前已持有上海礼仕55%股权，此次通过"0元股权 折价债权 无息借款"的组合拳，既实现了全资控股，又降低了收购成本，并且还缓解了标的公司的财务压力。
根据上海礼仕财报披露，截至2025年9月30日，资产总额8.1亿元，负债总额25.3亿元，净资产-17.18亿元，资产负债率高达309.94%。2024年净亏损1.03亿元，2025年前8个月再亏5933.34万元，连续多年亏损使其财务状况承压，资不抵债。值得注意的是，过去几年，京投发展曾数次向上海礼仕提供财务资助，据统计，京投发展已累计向上海礼仕提供7亿元财务资助。2023年，京投发展曾试图挂牌转让所持55%股权却无人接盘，如今从"卖家"变"收购方"，完成戏剧性反转。
京投发展表示，本次交易完成后，上海礼仕将纳入公司合并财务报表范围，有利于公司进一步加强对上海礼仕的控制，有助于提升上海礼仕的运营效率和经营效益。但在上述股权及债权收购完成后，自2026年1月1日起，京投发展拟对上海礼仕的全部财务资助不再计收利息。中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析表示，“上海礼仕净资产为负，意味着任何正价格收购都将立即产生巨额商誉减值。0元收购实际上是交易双方对标的真实价值的客观认知——这家公司的股权价值已经归零，甚至可能为负。京投发展以3500万元受让2.09亿元债权，相当于折价获得债权。这部分债权未来可能通过酒店资产处置、债务重组等方式实现部分回收，存在较大的价值提升空间。”业内人士分析，此次上海新天地安达仕酒店的易主，是当前酒店资产市场资本结构重构的一个缩影。国资背景投资者资金成本低、风险承受能力强，更适配酒店资产“重资产、慢回报”的属性，其追求的是长期稳健收益而非短期暴利，因此愿意接盘暂时亏损但具有核心区位价值的资产。并且对于国资背景的投资者而言，当前或是配置优质不动产的历史性窗口期。
中国证监会在2025年底宣布将REITs试点扩大到包括酒店在内的商业不动产。这一政策红利释放的契机，为存量资产盘活注入新动能。京投发展可能看中了这个政策机会，希望通过持有核心地段的资产，在未来的资产证券化中找到出路。
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