近日，中国金茂发布了2024年度业绩预告，预期全年度将录得归母净利润约10亿元，相较上年同期的亏损69亿元，实现扭亏并录得大幅增长。

相比保利发展、招商蛇口、绿城中国、建发股份等业绩继续下挫的企业，金茂是目前第一家发布扭亏为盈喜报的头部房企。

房企业绩一般是过去1-2年销售情况的反映，存在一定滞后性。金茂的这份扭亏为盈预报，意味着其很可能在经历阵痛之后，业绩开始出现拐点。

在这份业绩背后，金茂究竟做出了哪些改变？

2023年4月，被外界称为“私募魔女”的半夏投资创始合伙人李蓓多次公开表示，“地产供给下降，房价会企稳回升。看好现在还没有暴雷的地产企业，很多市值会新高。”

在她看来，港股优质央企、没有爆雷的龙头民企的溢价率远低于市场平均水平，其中包括中海地产、金茂等。

不过，和市场预料的那样，李蓓还是太乐观了。房地产行业至今仍在探底过程中。李蓓做出上述预测时，金茂的股价为每股1.3港元左右，如今徘徊在1.1港元。

金茂或许被高估了。

2024年业绩实现扭亏为盈背后，是金茂经历了长达2年的调整期。

实际上，在房地产行业迎来大调整前夕，即2020年、2021年，金茂依然在全国各地疯狂扩张，两年时间土储规模增加了3477万㎡。

尽管金茂绝大部分项目位于国内一二线城市，但在行业下行周期中，北上广深四大一线城市核心区项目去化也面临着“地狱级”挑战，金茂开始进入阵痛调整期。

从面临困境到实现扭亏，金茂开展了两场“大手术”。

金茂的“第一刀”砍向了土地投资端。其中，公司管理层多次提及“缩量发展”。

2022年、2023年，金茂新获取项目面积分别为200万㎡、243万㎡，总额仅为2020年、2021年合计新增规模的12.7%。

早前，金茂被称为“地王收割机”，凭拿地王项目和激进扩张，带来了巨大的短期偿债压力，2021年现金短债比仅为1.24。借助盘活存量资产政策红利期，金茂将手中商办资产进行资产化操作，套现约223亿元，完成短期负债“降压”。

金茂的“第二刀”砍向了组织架构。

2022年，金茂将40个城市公司缩减为26个，区域平台人数为平均48人；2023年，金茂再次进行大调整，总部原先8个中心和4个部室合并为13大职能部室，区域公司则由6大区域合并为5大区域。

调整的关键是，华东区域“吞并”了苏皖区域，成立了新华东大区，涉及到上海、杭州、苏州等20个城市。

接连“大动刀”背后，是金茂在全力押注华东区域。

很大程度上，这与过往几年华东区域是金茂的重要销售来源有关——2021年华东区域销售贡献占比接近整体的一半，2022年华东区域6个城市5个项目销售破百亿。

2023年，金茂也在搭建新的领导班子，包括张增根从中化集团空降而来，陶天海升任CEO、执行董事，乔晓洁担任CFO、执行董事。

其中，老金茂人陶天海是华东区域开疆拓土的功臣，也被称为金茂“第一战将”。有媒体报道称，陶拿的每一个项目都是亲自决策，不敢冒险。

如今，陶天海再次晋升，正式接替张增根，承担金茂“一把手”的工作和责任。

另一关键点是，自2020年开始，金茂不断进行持有项目计提减值准备，2020年至2023年减值规模分别为43.8亿元、28.1亿元、59.5亿元和54.2亿元，合计金额约185.7亿元。

当下来看，金茂收缩投资、降本增效、专注华东市场，加上“缩表”出清，有了成效。

金茂的盈利水平不断下跌至负值，直到2024年实现了扭亏为盈。其中，2024年中期，收入219.7亿元，净利润18.4亿元，归母净利润10亿元，已有止跌回升迹象。

其实2024年，经过两年调整之后，金茂已经是“轻装上阵”，只要确保没有出现重大投资失误、销售去化问题，应该就可以穿越行业周期。

2024年全年，金茂实现销售额983亿元，销售面积582万㎡，同比下跌30%左右，在百强房企销售榜中，保持在第12名。

这份成绩也与2024年政策强力“托底”有关。

过去一年时间里，楼市频频打出组合拳。克而瑞研究报告称，300多个省市发布了超过上千次的松绑政策，特别是2024年第四季度，有关部门多次定调提及“促进房地产市场止跌回稳”。

楼市调控政策全面放开，市场成交活跃度快速反弹。

中指研究院分析指出，2024年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约19%，四季度以来新房销售规模持续改善，第四季度新房销售面积同比增长16%。

2020年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

不过，并不是所有开发商都实现了止跌回升。

目前，保利、招商蛇口、绿城、建发等多家头部房企都发布了2024年业绩预告。其中，保利预计归母净利润同比下滑58.4%至50亿元，招商蛇口归母净利润同比减少36%至40.4亿元，绿城归母净利润减少50%以内，建发归母净利润跌幅为73%至82%。

但房地产行业底部或许已经出现，悲观的是过去，并不是未来。

2025年2月，新房成交累计增速转正。

根据中信建投研究报告显示，2025年1-2月，40城新房累计成交面积为1456万㎡，同比增长5%，其中一线城市同比增长16%。仅2月，40城新房成交面积便同比增长26%。

而在2025年全国“两会”上，“稳住楼市”首次被写入政府工作报告，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

回升的市场成交热度、持续加码的政策支持，意味着房地产行业底部拐点将至。

从土地投资市场的快速升温来看，房企也开始溢价拿地了。

其中，2月上海、杭州两城土拍火热，宅地成交金额分别为159亿元、132亿元，溢价率都超过了30%。

土地成交热度也传递到了大西部。

3月11日，成都3宗宅地挂牌出让，一共吸引了22家主体投标。

其中，成都高新区大源西宅地争抢火热，招商蛇口、华发、华润置地、越秀地产、中海、中铁建等11家房企参与竞拍。经过132轮竞价，招商蛇口以3.17万元/㎡楼面价摘得该地块，溢价率70.4%。

成都新“地王”诞生了，地价正式进入“3字头”时代。

除了成都高新区大源西宅地，成都驸马板块57亩宅地、崔家店14亩宅地同样竞争激烈，分别由华发联合体、中昕竞得，溢价率分别为35.68%、39.3%。

“金茂消失了”，在2022年、2023年曾是行业热议的话题。但到了2024年，金茂又重新活跃于土地市场，全年斥资约187亿元拿地，上海市场占比约27.8%。

2025年，金茂再度现身上海土拍市场，联手庆隆以89.64亿元抢下虹口区C080302单元hk329-11地块，成交楼面价11.75万元/㎡，溢价率38.2%。当然，金茂也参与了本次成都新“地王”抢夺战，但无功而返。

前段时间，金茂还久违地出现在广州市场上。

据天眼查显示，3月7日，广州茂信置业有限公司成立，注册资本30亿元，由北京方兴亦城置业有限公司、金茂投资咨询（深圳）有限公司旗下两家控股公司分别持有40%、60%股份。

金茂，2025年似乎要继续“猛冲”了