新房方面，本周（1.31-2.6）景气度下行趋缓，47城新房成交量整体保持稳定，较去年农历同期下降20.6%，降幅有所走阔。当前新房市场处于淡季，新房二手房需求跷跷板效应持续显现。春节后房地产市场将进入“小阳春”，预计新房成交将出现改善。

二手房方面，本周（1.31-2.6）景气度底部企稳，临近春节22城二手房成交量出现季节性回落，环比增速-2.7%；较去年农历同期下降11.3%，降幅较上周继续收窄。但整体看，1月中下旬以来重点城市二手房成交强于季节性。 

政策方面，本周上海浦东新区、静安区、徐汇区宣布收购二手住房用于保障性租赁住房，由区级保障房公司等国企为收购主体，收购对向为核心区域的“老破小”（2000年以前、70平方米以下、总价400万以下，产业园、核心商圈、轨交站点附近房源优先收购）。此次政策的落地，标志着地方政府的收储思路发生转变，同时也意味着核心区域的老破小价格的底部信号已经显现。此前以存量现房为主的收购模式通常较难满足项目收益要求，但当前重点城市核心区域的老破小租金回报率普遍较高，并且隐含拆迁期权，对于收购主体而言反而是优质资产，将其收储用作保障性租赁住房，既有助于打通置换链条，也有助于满足未来推进常住人口市民化带来的租赁需求。

往前看，上海收储二手房的模式有望在其他重点城市推广，这也为核心城区“老破小”价格触底奠定基础。相比之下，“改善房”价格年内是否需要经历一轮补跌，主要取决于预期的变化，重点关注“小阳春”期间核心城市租金价格和二手房挂牌量的变化。

房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行