2026年8月，70城房价整体仍处调整通道，但结构性改善势头持续巩固。一线城市新房价格环比由上月持平转为上涨0.1%，二手房价格环比连续第六个月保持正增长；一二三线城市同比降幅继续收窄，一线二手房同比降幅大幅收窄1.0个百分点，核心城市“止跌回稳”信号进一步增强。

环比：一线新房由平转涨，二三线降幅总体收窄。

新房方面：2026年8月，70城新建商品住宅价格环比下跌0.17%，跌幅较7月收窄0.01个百分点。一线城市新房价格环比由上月持平转为上涨0.1%；其中上海（+0.4%）、深圳（+0.2%）、广州（+0.1%）环比继续上行，北京（-0.2%）环比下跌，一线内部延续分化。二线城市新房价格环比下跌0.1%，降幅与上月持平。三线城市新房价格环比下跌0.2%，降幅较7月收窄0.1个百分点，下行压力边际缓解。

二手房方面：2026年8月，70城二手住宅价格环比下跌0.31%，跌幅较7月扩大0.02个百分点。一线城市二手房价格环比上涨0.1%，涨幅虽较7月的0.2%回落0.1个百分点，但已连续第六个月保持正增长。其中上海（+0.3%）、深圳（+0.1%）环比上涨，广州持平，北京（-0.1%）小幅回调。二线城市二手房价格环比下跌0.3%，与上月持平。三线城市二手房价格环比下跌0.3%，降幅较7月收窄0.1个百分点。

同比：降幅持续收窄，一线二手房改善最为显著。

新房方面：2026年8月，70城新房价格同比下降3.29%，跌幅较7月的3.41%收窄0.12个百分点。一线城市同比下降0.9%，跌幅较7月收窄0.20个百分点，其中上海同比上涨3.0%，价格韧性突出。二线城市同比下降2.7%，跌幅收窄0.10个百分点。三线城市同比下降4.1%，跌幅收窄0.10个百分点，仍在寻底。

二手房方面：2026年8月，70城二手房价格同比下降5.13%，跌幅较7月的5.39%收窄0.26个百分点。一线城市同比下降2.7%，跌幅较7月的3.7%大幅收窄1.0个百分点，改善幅度最为显著。其中上海（-0.8%）、深圳（-2.7%）、北京（-3.5%）、广州（-3.8%）同比跌幅均明显收窄。二线城市同比下降4.9%，跌幅收窄0.20个百分点。三线城市同比下降5.6%，跌幅收窄0.20个百分点。

从房价指数绝对水平来看，70城新房价格指数已跌回2018年9月的水平，距历史高点累计下跌13.97%。二手房价格指数已跌回2016年1月水平，距历史高点累计下跌23.42%。一线城市新房价格指数跌回2021年2月水平，距高点累计下跌6.21%；二手房指数跌回2019年2月水平，距高点累计下跌16.56%。二线城市新房价格指数跌回2019年5月水平，距高点累计下跌10.53%；二手房指数跌回2016年7月水平，距高点累计下跌22.33%。三线城市调整最为剧烈，新房价格指数跌回2018年7月水平，距高点累计下跌17.92%；二手房价格指数已创历史新低，距高点累计跌幅达25.16%。

投资建议：维持房地产行业“同步大市”评级。8月房价数据持续验证了城市之间的分化格局，一线新房实现环比转涨、二手房连续六个月正增长，同比降幅全面收窄，核心城市基本面率先企稳。因此，我们继续强调深耕一线及核心二线城市的优质开发商的配置价值。建议关注两类投资机会：一是在核心城市拥有优质土储、销售去化表现稳健的央国企开发商；二是受益于存量房交易活跃度提升的房地产经纪龙头。建议关注招商蛇口、滨江集团、我爱我家。

风险提示：盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产减值的风险、政策效果不及预期的风险。