▍现房销售改革使得周转和竣工交付挂钩。

与项目公司制、主办银行制一起，构成了房地产开发业务的新制度框架，这个制度框架既顺应房地产行业供需状况发生重大变化的新形势，也是对2022年“保交房”以来一系列政策制度的总结。期房销售环境下，周转速度和企业何时达到预售条件有关，故企业追求缩短从拿地到销售的期限。现房销售环境之下，周转则和房屋交付有关，放慢周转当然成为行业的常态。

▍放慢周转摆脱囚徒困境，不等于拒绝又好又快的开发建设。

新模式削弱了房企的回款速度，避免了企业粗制滥造。在周转下降背景之下，企业有更多时间关心开发品质，以产品溢价（而不是周转速度）构筑竞争力。好虽然比快更重要，但又好又快仍然是值得追求的。在保证产品质量的前提下，在消费者认可质素的背景下，如果企业可以加快建设进度，缩短从项目开工到竣工备案的时间，仍然可以提升长期竞争力。

▍部分项目可能适用模块化建筑，模块化建筑有增量发展空间。

模块化建筑是缩短项目从开工到竣工时间的一种办法，尤其适合一些标准化程度较高的住宅项目。由于现房销售比例增加，即便现房销售中只有三分之一左右的项目适合用装配式建筑，且现房销售改革可能带来新房竣工和销售面积的下降，模块化建筑的应用场景也可能明显增加。又好又快的建筑力有望推动模块化建筑增量发展。考虑资金成本，模块化建筑相对成本劣势有望缩窄，假定房企综合融资成本3%，我们测算降幅在11%左右。

▍模块化建筑今年来订单快速放量，全国产能基地网络初步成型。

▍风险因素：

房地产开发行业规模继续下行的风险。从海外经验来看，模块化建筑在高品质个性化低密度房屋方面的应用相对比较有限，比较多用于大规模建设和标准化复制场景。未来要用于好房子建设，模块化建筑还需要进一步提升水平，不断优化竣备标准，方可以获得市场认可和开发企业青睐。

▍投资策略。

现房销售改变了房地产开发企业的经营模式，我们预计开发企业的销售要求、个人按揭贷款投放规模均将较此前有所后移；预计开发企业在投资上会更加谨慎，土地出让收入下降的趋势有望持续；预计企业会加快建筑周期，尽快回流现金，同时提升租金收入占比。现房销售打开模块化建筑潜在市场空间，我们测算增量规模或达万亿级别，模块化建筑今年来订单快速放量，全国产能基地网络初步成型