8月22日至25日，《人民日报》连发四篇署名“钟才文”的评论文章，释放了明确的政策思路——增量政策会有，稳投资政策也会有，但不会重走房地产、地方债、低效投资的老路，更不会以逆转前期风险化解的成果为代价，换取短期增速读数的增长。

8月28日五部委密集出台的房地产制度性改革文件，则是这一政策思路的充分体现——不走需求侧强刺激的老路，通过改革构建新发展模式，释放增长动能。

本轮房改的核心内容是“封顶预售”叠加“项目达到交付条件后方可解除预售资金监管”。  从经济实质看，新规下的预售制基本接近现房或准现房销售。预售的融资属性明显弱化，更多承担了提前锁定需求的作用。这意味着中国沿用了二十多年的“卖楼花”模式正在逐渐退出历史舞台。

构建房地产新发展模式并非新概念，新一轮房改之所以能在当下落地，与房地产在宏观经济中的地位变化密切相关。2021年以来，房地产市场持续调整，高风险民营房企陆续退出。与此同时，房地产在国民经济中的权重也明显下降，新经济已经开始取代地产成为更重要的经济支柱。同时，房地产市场已不再处于最剧烈的快速下跌阶段。经历五年左右的调整后，一线和部分强二线城市二手房成交量有所恢复，成交价格逐步趋稳。过去两三年住房销售面积已经逐渐稳定在约13亿—14亿平方米区间，全国二手房成交占比达到50.4%，也标志着房地产市场正式进入存量时代。

从制度层面看，过去五年市场的调整本质是在给旧模式清账，新一轮房改落地标志着风险出清基本结束，中国房地产进入真正的“下半场”。  房地产行业过去比的是财技，融更多资、拿更多地，未来比的是产品力、开发效率、运营能力。

改革的落地将推动房地产行业回归本源。这并不意味着房地产没有发展空间。相反，当旧模式退出后，真正具备有柔性的开发能力、有温度的物业管理能力和有成长性的资产 运营能力的房地产企业更容易形成差异化优势。

风险提示

土地出让金超预期回落，住房总需求超预期收缩，房企开工拿地节奏放缓拖累固投