投资要点

8月28日以“销售-信贷-资本市场”三端制度重构为标志，房地产正式进入“现房为主、主办银行制、项目公司制”的新模式落地期，其影响客观上表现为短期回款与周转后移、ROE与拿地风险偏好承压，弱信用与低线敞口房企压力更大，按揭投放阶段性收缩与银行项目甄别要求提高，可能拖累新开工与投资节奏，但中长期交付风险下降、信任与房价企稳条件改善，资金厚、土储在核心城、产品与现房转换能力强的央国企及优质地方国企更易承接集中度与金融支持。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为161.36万方，本年累计新房成交面积为5515.9万方，累计同比-6.6%。30大中城市近四周平均成交面积为135.99万方，同比-9.3%，环比-2.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为46.1万方，同比 12.5%，环比 2.8%，二线城市近四周平均成交面积为64.75万方，同比-14.3%，环比-3.1%，三线城市近四周平均成交面积为25.14万方，同比-24.8%，环比-8.9%。上周14城商品住宅可售面积为7102.78万方，同比-11.24%，环比-0.29%，14城去化周期为18.21个月，其中一线城市去化周期为12.36个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为206.82万方，本年累计二手房成交面积为7731.75万方，累计同比 4.4%。20城近四周平均成交面积为202.75万方，同比 4.9%，环比 0.1%。截至2026/8/17全国城市二手房出售挂牌量指数为1.03，环比-1.9%，挂牌价指数为140.92，环比-0.48%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为84宗，成交住宅类土地数量为29宗，新增供应商服类土地数量为60宗，成交商服类土地数量为38宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.56，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.64。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为7445.75元/平方米，溢价率为7%，环比-1.38pct，成交商服类土地楼面均价为1930.75元/平方米，溢价率为1.39%，环比-0.15pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.59%，沪深300指数下跌0.21%，房地产指数跑赢沪深300指数2.8pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌0.29%，恒生综合指数下跌1.38%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.08pct。

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险