8月28日，住建部、央行、金融监管总局、自然资源部、证监会等多部门同步出手，连发三份核心文件，围绕商品房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资三大维度，集中打出一整套组合拳，堪称房地产发展进程中具有里程碑意义的重大变革。

业内普遍认为，这一次完全不是以往降息、松限购的短期救市套路，而是实打实的行业底层规则重塑。对房企而言，靠杠杆、靠高周转躺赚的时代彻底终结，未来拼的是资金实力、项目操盘能力和产品硬实力；对普通购房者来说，最大的改变就是房子和资金深度绑定，交付风险基本清零，买房终于不用再赌运气。

现房时代来了

本轮新政最受市场热议、对普通买房人影响最大的，莫过于商品房销售制度的全面革新，直接颠覆了沿用30多年的期房预售模式。

1994年，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的出台，从法律层面正式确立了商品房预售制度。1998年住房制度改革之后，预售迅速成为新房销售的主流模式。

而此次三部门联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》中明确提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。

同时，加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。待商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才解除资金监管。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池在接受媒体采访时表示，未来现房销售将逐步成为市场主力，对房企资金实力、产品品质提出更高要求，加速房企优胜劣汰，进而促进房地产市场高质量发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，现房销售会对现有的住房供求关系进行再平衡，在供给端实现差异化供给、高质量供给，落实“控增量、去库存、优供给”，推进以需定建，逐步改善新房的供给结构，带动和激活增量需求，这是稳定房地产市场的有效举措。

最长可贷40年

除现房销售外，同日印发的《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）中提到的“个人住房贷款期限最长不超过40年”，同样引发市场广泛关注。

1999年，我国将个人住房贷款最长期限由20年调整为30年，之后二十余年未作变动。此次再度延长到40年，相当于给购房者多提供了一套还款方案。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前政策明确将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并赋予借贷双方协商空间，这是房地产金融领域一项重大突破。过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。

当然，市场也出现了一些不同的声音，不少人心里仍存有顾虑。对此，严跃进进一步指出，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。

在开发贷款方面，《意见》提出，房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。

此外，《意见》还提出“主办银行”制度，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，对项目资金进行封闭管理。

严跃进称，这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。

支持房企合理融资

同日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称“证监会《意见》”），优化房地产开发企业股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资制度，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。

同时，做好房地产领域涉资本市场的准入监管、信息披露监管、资金监管工作，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。

在李宇嘉看来，从依赖主体信用向基于项目情况转变，与住建部提的项目公司制、主办银行制相呼应，显示房地产融资功能削弱，“总对总”的融资一去不复返。

严跃进表示，证监会《意见》是贯彻落实“十五五”规划要求、推动房地产高质量发展的重要举措。结合近期房贷期限延长至40年等销售端政策，可以看到，房地产发展新模式的基础制度正在加速构建。对于房企而言，尽管部分条款趋于严格，但融资制度的规范化、有序化，将从根本上保障企业的长期安全。尤其对上市公司来说，既能在融资端获得有力支撑，也能在合规性和风险管控上实现提升，最终以企业的高质量发展带动行业整体高质量发展。

得益于新政利好，8月31日，房地产板块早盘大幅高开，渝开发、香江控股、特发服务、深物业A、广宇集团、中交发展等多股一字涨停。