▍五部委就房地产同日集中发文，政策规格与协同度为2025年以来最高。

8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会同步发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，围绕销售制度、信贷管理和资本市场支持三条线部署，构成一套完整政策组合拳。

我们认为，五部委同日高规格协同本身即是政策信号。上一次多部委就房地产集中发声，还要追溯到2024年：“517”新政下调首付比例、取消房贷利率下限并设立3000亿元保障性住房再贷款；“924”和“926”则涵盖央行五项金融新政和政治局会议“止跌回稳”的罕见定调。此后地产政策更多聚焦城市内部因城施策优化，没有同等级别的全国性组合拳。

▍完善商品住房销售制度：完善预售条件和资金监管，有序推进现房销售。

本次政策核心是在保留预售制度的基础上提高预售门槛，并有力有序推进现房销售。新规要求实行预售的单体建筑完成主体结构封顶，首付款、个人住房贷款等购房资金全部进入监管账户；2026年8月28日前已取得建设工程规划许可证的项目继续执行原有政策，体现“老项目老办法、新项目新办法”。新出让土地以及已出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，但政策同时明确新项目仍可选择预售，并非全国“一刀切”转为现房销售。

配套制度方面，政策建立项目公司制和主办银行制，要求房企以自有资金购地、项目资金封闭运行，推进现房销售备案和“交房即交证”。我们认为，该政策实质上是对房地产高周转模式的制度性调整，房企依靠购房款覆盖建设支出的空间明显收缩，项目开发将更多取决于股东资本金、开发贷和真实销售能力。同时，项目资金与集团资金池隔离，有利于从源头降低项目间风险传染和交付风险，为行业供给出清奠定了制度基础。

▍改革房地产信贷管理：优化房地产开发、建设和销售全链条信贷安排，推动融资期限与项目建设周期相匹配。

本次政策核心是重新安排土地款、资本金、开发贷、销售回款和个人按揭之间的资金顺序。银行不得提供用于缴纳土地出让价款及相关税费的贷款，项目资本金须先于开发贷足额投入；开发贷实行主办银行和封闭账户管理，按工程进度分批发放，其中预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长5年，现房销售项目原则上不超过5年、最长7年，首次还本原则上安排在竣工备案后。

个人住房贷款方面，预售住房按揭严格在竣工备案后发放，现房销售住房按揭在销售备案后发放，意味着过去可能在施工阶段进入项目的按揭资金将明显后移。政策同时将个人住房贷款最长期限延长至40年，允许符合条件的存量浮息房贷协商调整利率，并为阶段性失去收入的借款人提供延期、展期等安排。

我们认为，后续银行授信判断将由房企主体信用进一步下沉至具体项目的成本、货值、去化和现金流。优质项目的资金期限错配有望缓解，但缺乏真实资本金、销售前景较弱的项目将更难获得融资，信贷资源的再分配本身即是行业出清的加速器。

▍资本市场支持新模式：完善与新模式相匹配的资本市场服务体系，支持合理融资和存量资产盘活。

本次政策核心是通过股权融资、债券融资、资产证券化和不动产基金等方向完善融资体系。股权端支持上市房企再融资，以及综合运用发行股份、定向可转债和现金等方式收购涉房资产；债券端支持房企发行公司债用于符合政策要求的房地产项目，并鼓励发展以物业租金和项目现金流为基础的CMBS和不动产ABS。

资产盘活方面，支持租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs，并支持符合条件的管理人设立不动产私募投资基金。政策同时强化证券发行准入、信息披露、募集资金持续监管和穿透式监管，建立股债基风险联动机制，并继续推进上市房企退市及违约债券处置。

我们认为，资本市场承担的是项目成熟后的融资接力和资产退出功能：开发贷支持建设，债券和ABS补充中长期资金，REITs和私募基金则帮助盘活运营成熟的存量资产。预计资源将进一步向治理规范、权属清晰、现金流稳定的优质房企、运营平台和项目集中。

▍影响：政策本质是房地产行业的供给侧改革，未来行业库存有望在供给收缩中逐步消化，房价将获得重要支撑，购房安全性明显改善。

当前行业需求已明显恶化，供给出清本是必然趋势，政策选择在风险相对较小的窗口主动推进改革，并同步配套信贷期限优化、按揭条件放松、资本市场融资支持与风险处置等安排对冲风险，意在以可控节奏完成出清。参照钢铁、煤炭等行业的供给侧改革经验，此类政策短期看或使房企周转放缓、经营承压，从长期看实则是利多：通过鼓励现房销售、预售和按揭回款后移等举措，有利于压降低效新增供给，有助于消化库存。 

2026年1-7月全国住宅销售面积约3.74亿平方米，明显高于住宅新开工面积约1.95亿平方米，供给收缩快于销售下降的格局已经形成，库存有望逐步消化，预计房价将获得重要支撑，加速房企盈利拐点的到来。信用良好、项目质量较高并拥有成熟经营性资产的房企相对受益。对购房者而言，封顶后预售、按揭延至竣工备案、资金监管和“交房即交证”能够显著降低烂尾、延期交付和办证风险，40年期按揭也可降低月供压力，但购房者需要权衡贷款期限延长带来的总利息增加。

整体看，本轮政策的首要目标不是短期刺激销售，而是重塑项目资金闭环、降低交付风险并推动行业向低杠杆、慢周转和重运营模式转型。

▍风险因素：

房地产市场惯性下跌超预期；政策落地进展不及预期；不同区域房地产市场受益效果存在差异化