地产新模式 - 股票复盘网

8月28日，房地产领域四条线的制度文件同日落地。住房城乡建设部、自然资源部与金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行与金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局会同相关部门印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》、《个人住房贷款管理办法（试行）》等五个管理办法。这是自2023年“构建房地产发展新模式”提出以来，落地层级最完整的一次集中部署。

一、历史坐标，新模式从定位确立走向制度落地

我国“房地产发展新模式”的演化，是从明确住房属性和调控底线，逐步走向重构住房供给、房企经营与融资制度的过程。2016年12月，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，并要求综合运用金融、土地、财税、投资和立法手段，研究建立基础性制度和长效机制，“房住不炒”从此成为房地产政策的根本定位。

2017年十九大，进一步提出多主体供给、多渠道保障、租购并举，政策开始由抑制投资投机延伸至住房制度建设。2018年中央经济工作会议，强调构建房地产市场健康发展长效机制，落实因城施策、分类指导，压实城市政府主体责任。2019年7月中央政治局会议明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同年12月中央经济工作会议进一步提出稳地价、稳房价、稳预期。2020年中央经济工作会议，将“解决好大城市住房突出问题”列为重点任务，强调发展保障性租赁住房和长租房市场，住房政策开始更加重视供给结构调整。

2021年中央经济工作会议，首次提出“探索新的发展模式”，将长租房、保障性住房、合理商品住房需求和因城施策纳入其中，开始寻找替代土地扩张、预售回款和高杠杆周转的行业发展路径。2022年房企信用和交付风险暴露后，政策提出推动房地产业向新模式平稳过渡，保交楼、合理融资、风险化解与模式转型并行。

2023年是概念定型的关键一年：7月政治局会议判断房地产供求关系发生重大变化，10月中央金融工作会议明确提出“构建房地产发展新模式”，并将企业和资金监管、金融宏观审慎、刚性和改善性住房需求以及“三大工程”（包含保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设）纳入统一框架。

2024年政府工作报告和二十届三中全会，进一步展开制度内涵：供给端形成政府保基本、市场满足多样化需求的住房体系；调控端建立“以人定房、以房定地、以房定钱”的联动机制；经营端改革开发融资和商品房预售制度，促使房企退出高负债、高杠杆、高周转；产品端由解决“有没有”转向建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，并延伸至城市更新和房屋全生命周期安全管理。

2024-2025年“控增量、优存量、提高质量”，促进止跌回稳、去库存、收购存量房和控制新增用地，是稳定市场与模式转型同步推进。

到2026年，政府工作报告要求深入建设相关基础制度。8月28日销售、信贷、资本市场和信托规则集中出台，项目公司、主办银行、资金封闭、提高预售门槛、推进现房销售和全周期融资开始形成闭环。

总体看，新模式不是对“房住不炒”的替代，而是其制度化：房地产由依赖主体信用、土地增值和预售资金，转向政府与市场分工、增量与存量并重、项目现金流约束和全生命周期管理的高质量发展。

二、居民侧，贷款期限延长

居民端的调整集中在贷款期限与偿债比例两项。个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，同时明确月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%）、月全部债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。

40年期限的实际效果或比表观温和。一是受退休年龄限制，商业银行通行做法为贷款到期时借款人年龄不超过65-70岁，按70岁测算，40年期要求申请时不超过30岁，受益人群集中于30岁以下刚需。二是红利偏向新房，银行普遍要求房龄与贷款年限之和不超过40-50年，老旧二手房源难获长期限贷款。三是月供降幅有限而总利息上升显著，以100万元本金、年利率3%、等额本息测算，月供由4216.04元降至3579.84元、降幅15.1%，总利息由51.8万元升至71.8万元、增幅38.7%，边际撬动作用有限。

偿债比例上限的意义不在于调节松紧，而在于从制度层面明确借款人的还款能力边界，防止居民盲目加杠杆。此外，央行与金融监管总局《意见》扩大了银行债务重组自主权，借款人困难时可延后还款、贷款展期、延迟还本，作用于贷后环节，有利于提升存量按揭资产质量。

三、房企侧，制度调整的四个环节

本次政策在房地产开发端的调整，集中于销售、融资、土地与交付四个环节。

一是销售端，商品住房销售方式由预售为主转向现房销售优先，切实维护购房人的合法权益。推行范围上，过去现房销售由房企自愿选择、仅部分城市试点，本次明确新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，已取得许可证的鼓励实行。继续实行预售的，预售条件由“投入开发建设资金达工程建设总投资25%以上”提高至“单体建筑完成主体结构封顶”，预售资金监管由“重点监管额度制”改为“全额监管”，购房人首付款与个人住房贷款全部存入监管账户，竣工验收、配套设施完备后方可解除。此外，新设现房销售定金制，房企取得建筑工程施工许可证后可与购房人签订定金合同并依法收取少量定金，定金在项目主办银行开立的监管账户内管理。

二是融资端，开发贷款建立主办银行制度。承贷方式上，过去房企可在多家银行取得开发贷款、项目资金分散于不同账户，本次要求单个项目对应一家主办银行，项目相关资金全部纳入主办银行账户，实行受托支付、专款专用。期限上，开发贷款由原一般3年延长至预售项目最长5年、现房销售与商业地产项目最长7年。放款时点上，个人住房贷款由“主体结构封顶后”调整至“竣工备案后”，现房销售项目于销售备案后发放，并划入项目账户或预售资金监管账户。

资本市场方面，证监会《意见》推动房地产开发企业融资由依赖主体信用转向基于项目情况，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，支持上市房企再融资、并购重组、发行公司债券与ABS，允许存量公司债滚动续发，推动租赁住房与城市更新REITs，稳慎推进商业不动产REITs。

2022年11月房地产“金融16条”和“三支箭”，属于一次典型的危机期救济，核心是稳住企业主体、守住保交楼，并打开信贷、债券、股权的临时融资窗口。而本次的一揽子文件，属于新模式框架，不再是短期的应急开闸。两者的资金逻辑也截然不同，2022年11月的政策取向，是把流动性尽快送到项目乃至企业（展期、专项借款、配套融资、大额意向授信等），目的在于止血与保交付。本轮政策取向，则是把钱锁在项目账户里运转，主办银行对项目资金进行封闭管理，改变“期房按揭前置建设”模式，要求预售个贷原则上在竣工备案发放、现房在销售备案后发放，同时用匹配建设周期的长期开发贷以及直接融资做制度性对冲。

对房企而言，这意味着经营与融资约束的同步切换。一方面，销售回款节奏被迫后移，按揭款要等到竣工（现房则销售备案后）才能入账，过去“开盘即回血、回血再拿地”的高周转闭环被打破。资金运用上，主办银行制把项目资金归集到单一账户封闭管理，项目间资金不得混同，向集团及关联企业违规划拨、抽回项目资本金均被禁止，集团层面跨项目调剂的空间大幅压缩。另一方面，融资端对冲并不等于放水。开发贷期限拉长、首次还本原则上可延后至竣工备案，有助于匹配更长的建设与销售周期；股权再融资、并购配套、公司债、CMBS/ABS与REITs等直接融资放开，则要求企业具备可核验的项目质量、资本金厚度和信息披露能力。综合来看，行业门槛抬高、供给更易收缩，资源或加速向能适应项目信用、封闭管理和直接融资纪律的头部房企集中，房企比拼重心由融资速度，更多转向产品力、单项目回报与合规融资能力。

三是土地端，购地资金来源与价款缴纳方式同步规范。过去自有资金拿地仅为2021年集中供地后部分城市的要求，并非全国统一；土地出让价款按2009年《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》本就可分期，但首次缴纳比例不得低于50%、原则上一年内缴清。明确房企应以自有资金购地，土地出让价款可分期缴纳，可带规划方案出让。

四是交付端，房屋首次登记由交付之后前置至销售之前。过去交付与办证分离，购房人需待开发企业完成首次登记后方可办证，“交房即交证”自2018年起由地方自愿试点。本次明确现房销售前一般应办理房屋首次登记，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

风险提示：地产政策变动超预期；基本面修复超预期；流动性收紧超预期。