本次上海楼市新政呈现“小步快走”特征，政策涉及方面多但力度相对审慎。具体来讲，公积金方面主要是提高公积金提取频次、额度、支出情景；限贷方面，主要是降低外环外二套房按揭首付比例5ppt至15%；房补方面，在2亿元总额内提供“以旧换新”购房补贴，我们预计支持约4000套住房，占过去12个月上海不含保障性住房口径新房销售套数的10%、总新房销售套数的4%；城改方面，在拆迁补偿安置中增加房票安置方式，提高补偿资金流入楼市比例；收储方面，继续推进中心城区二手房收储政策，但无具体额度说明。相较于月初北京新政，本次上海新政调整力度相对审慎，主要是由于此前已“应调尽调”；但上海本身房价走势较北京更为积极，这种环境会更有利于政策起效，建议进一步关注新政能否带动上海房价由稳转涨。

当前房地产板块长、短逻辑交叠，房价才是关键。从长逻辑来看，今年以来头部城市房价在供给侧出清逻辑下内生止跌回稳，但近期交易量因季节性和供地节奏影响环比回落，头部城市房价也持续横盘，市场所期待的头部城市房价转涨、回稳城市范围扩大未能快速兑现，市场对地产内生企稳逻辑重新产生怀疑，而打破这种怀疑需要基本面数据的支持，因此看重长逻辑的投资人更宜高频跟踪数据、右侧布局。从短逻辑来看，北京新政、《公积金管理条例》修改、上海新政等陆续出台，带动了常规会出现在9月中下旬的地产政策预期提前发酵，这可能使得中短期的政策博弈空间有所消耗；并且，经过多轮调整后政策调整空间确实有限，单纯博弈政策的赔率降低，如果更多是博弈政策推动长逻辑出现的概率，那还是要回归到基本面，即局地房价能否上涨。

核心城市供需结构趋势走弱；板块流动性条件恶化