2026年以来，广州（5月）、上海（7月31日）相继出台工商业用地续期新政，标志着非居住用地续期正从原则性法律条款走向系统化、可执行的常态化制度安排。我们认为，此轮政策的核心价值在于把此前长期悬而未决的"续期期权"显性化、可计价化，其对存量商业不动产估值修复、尤其是对公募REITs资产端的边际影响，是本轮政策最值得关注的看点。

“应续尽续”成为共同底色，70%基准地价是核心锚点

新政的共同突破点在于，把《城市房地产管理法》中"届满前一年申请续期"这一原则性规定，细化为覆盖到期续期与提前续期的双通道操作框架，并辅以绩效评估、负面清单等机制形成制度性预期。两地均允许在剩余年限不足原出让年限一半时可提前申请，续期可作为常规动作纳入企业中长期资本开支与融资安排；覆盖面上，两地制度框架原则上均可容纳全部非居住类用地。关于续期价格，两地都明确给出了“续期价格不得低于所在区域基准地价的70%”这条底线，这意味着续期成本已经有了明确的价格参照。广州的续期土地计价公式更为精确，为“基准地价*年期修正*容积率修正*70%”。相对而言，上海未公布类似广州的统一公式，财务模型的可预测性弱于广州，但其优点是能适配复杂个案，尤其适合商办和混合用途资产。

剩余年限越短的商业地产迎更显著的重估机遇

据我们测算，参考商业不动产REITs估值设定，在成本收益率6%、收益长期增长率1%、6%折现率假设下，30/20/10年期资产DCF估值较之40年期资产的降幅分别为11%/28%/55%，即土地续期政策可带来的价值重估增量空间分别可达12%/38%/123%。我们假设土地基准地价占成本的40%，在续期价格为基准地价70%的设定下，对于剩余年限20/10年的商业地产而言，扣除续期成本后的估值将因续期举措分别提升0%/62%。土地续期政策利好剩余年限低于20年的项目估值。基准地价占成本比例越低，估值提升空间越显著（测算估值会受收益率、续期价格等影响，具体以实际续期价格为准）。

REITs是本轮政策最大边际增量，有望因潜在资产价值重估实现扩容

我们认为，本轮续期新政对市场最具穿透力的影响集中在REITs端。此前，不动产REITs发行与二级市场定价通常要求底层资产土地剩余年限具备较充分的覆盖能力（业内普遍以20年左右为相对舒适区间），部分资产因剩余年限临近临界值，续期期权实质上未被计入定价模型，导致短年限资产系统性折价。上海明确“拟发行REITs等特殊情形，申请年限可根据项目实际情况确定”，并支持在“申报后、注册前”完成续期手续，相当于把续期的合规障碍，转化为可提前规划、纳入发行时间表的常规事项。

投资逻辑

多地土地续期新政的密集落地，使得商业地产年限不确定性转化为可计划、可定价的制度变量，有望为公募及机构间REITs等证券化资产打通基金存续期限和土地剩余年限错配的堵点，解决存在年限问题的优质资产进入REITs申报流程的难题，推动REITs扩容。目前尚在试点环节，续期的具体操作和定价仍是地方政府因城施策，具体推进节奏尚待观察。建议重点关注持有大量剩余年限临近REITs门槛、但资产经营状况良好的持有型平台，以及在续期申报与REITs发行流程管理上具备精细化资管能力的商业地产运营商与商管服务企业。

风险提示：消费下行风险，部分运营商经营风险，政策推进节奏不及预期