投资要点

北京新政在额度与限购层面“追平”沪深，更大意义在于预期修复，对二手房低总价段更有效，新房端仍取决于供给结构与产品力。当前政策仍然聚焦局部优化，但全国需求仍在磨底，我们认为商贷利率及公积金贷款利率后续仍有下行的空间及必要性。租金方面有企稳态势，根据中指院数据，今年7月，全国50城住宅平均租金34.01元/平方米/月，环比 0.13%，这一回升幅度，居于近几年同期相对高位，仅略低于2023年7月水平。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为125.85万方，本年累计新房成交面积为5214.46万方，累计同比-6.2%。30大中城市近四周平均成交面积为141.78万方，同比 1.4%，环比-0.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为44.4万方，同比 11.1%，环比-1.2%，二线城市近四周平均成交面积为68.8万方，同比 1.8%，环比 0.5%，三线城市近四周平均成交面积为28.58万方，同比-11.4%，环比-1.1%。上周14城商品住宅可售面积为7140.23万方，同比-10.74%，环比 0.01%，14城去化周期为18.28个月，其中一线城市去化周期为12.49个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为204.68万方，本年累计二手房成交面积为7314.8万方，累计同比 4.4%。20城近四周平均成交面积为204.36万方，同比 6.3%，环比-1.4%。截至2026/8/3全国城市二手房出售挂牌量指数为1.07，环比-0%，挂牌价指数为140.97，环比-0.23%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为47宗，成交住宅类土地数量为17宗，新增供应商服类土地数量为70宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.85，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.74。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为12370.25元/平方米，溢价率为9.62%，环比 1.41pct，成交商服类土地楼面均价为3023.5元/平方米，溢价率为0.92%，环比 0.61pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.81%，沪深300指数下跌0.61%，房地产指数跑赢沪深300指数2.42pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.66%，恒生综合指数下跌2.17%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数2.83pct